Programas — en el orden en que suelen preguntarse
ITIN y documentación alternativa primero. El préstamo convencional cuando el expediente lo permite. Solo educación; las reglas cambian por inversionista y por estado.
1. ITIN
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) lo emite el IRS a quien debe declarar impuestos y no tiene SSN. Algunos programas hipotecarios aceptan ITIN con crédito, enganche más alto y documentación de ingreso. No es un permiso migratorio y no garantiza un préstamo. Hay que confirmar que la empresa y el originador pueden tomar el expediente en ese estado.
2. Nacional extranjero
Comprador que no reside en EE. UU. y quiere una vivienda o una inversión aquí. Suele pedir más enganche, reservas y un pasaporte vigente. La ocupación (inversión vs. segunda vivienda) cambia el programa.
3. Estados de cuenta (negocio propio)
Para quien vive del negocio y la declaración no refleja el efectivo real. Se revisan 12 o 24 meses de depósitos. Suele haber más enganche y más reservas que un préstamo W-2.
4. DSCR inversionista
Califica la renta del inmueble, no el DTI personal. Común cuando la familia compra 1–4 unidades para renta. Puede permitir LLC y, donde la ley lo permite, una penalidad por prepago.
5. Agotamiento de activos
Cuando hay ahorro o inversiones líquidas fuertes y poco ingreso documentado. Los activos se convierten en una cifra mensual de calificación.
6. Convencional / QM
W-2 o declaraciones completas, DTI estándar y límites conformes. Sigue siendo la ruta más simple cuando el expediente encaja. En este sitio no la ponemos primero porque mucha gente que llega en español no llega por esa puerta.
Nada de esto es una oferta de crédito ni un programa garantizado. Disponibilidad, precio y documentos los fija el inversionista y la ley estatal.